来源: 21世纪经济报道
相比较于北京、上海冷清的端午楼市，深圳的楼盘却如五一小长假一样，再次用“低价”吸引消费者的目光。位于深圳观澜的招商观园以每平方米12000多元的均价开盘，低于市场预期3000元。购房者凌晨排队，几百套小户型单位销售一空。
深圳政府限价令实施已有一个月，受影响的楼盘纷纷遁形。观澜的隔壁，龙华锦绣御园5月28日开盘时均价约2万元/平方米。原计划2.4万元/平方米开盘的水榭春天，也遭遇政府限价令，根据片区情况指导均价不得超过2 .1万元/平方米。
业内人士分析，严厉的限价令表面上取得了明显成效，但行政管制价格，并没有改变供需关系，深圳房价并没有真降。
端午低价推盘潮
一个月前，深圳龙岗康城国际、塞纳时光低价促销千套房源，每平方米售价9000元-11000元。楼盘的降价举动迎合了市场需求，开盘售罄。
一个月后，越来越多的开发商加入到低价推货的行列。
5月28日，作为深圳龙华片区首个限价楼盘，锦绣御园公开发售均价约20000元/平方米，低于市场预期3000元/平方米。
同日，莱蒙水榭春天三期进行诚意登记。在限价要求下，该项目均价已由之前的每平方米25000元降至每平方米21000元。由于二期尾盘的售价已达25000元每平方米，限价实际上是打了个八五折。尽管只是诚意登记，售楼处也被围得水泄不通。
在3000米之外的在观澜片区，招商观园在端午前就已铺开宣传。12080元/平方米的均价比预期低了20%，吸引了购房者连夜排队购买。观园6月5日开盘当天共推出756套房源。销售人员告诉记者，90平方米的小户型开盘日就已全部售完，目前仅剩货量不多的140-160平方米户型。
世联地产市场部总监王海斌分析，开发商不得不按照政府的要求定价。这样的定价对于关外的楼盘比较合适，以现在的市况看，开发商谁先降价谁就能先受益。
另一方面，招商观园项目有关人士私下认为，低定价并“没有多少利润”。招商观园当年拿地近4000元/平方米，而如今周边区域的楼面地价已达到近万元。
“开发商并不是说每个楼盘都要赚钱，他们在有的城市已赚了超额利润，有的为现金快速周转不得不低价卖。而对于开发商目前紧张的资金状况，以价换量是最恰当的战略安排。”王海斌说。
深圳限价效果初探
深圳的低价出货潮，随着限价令而来。
今年5月1日其起，深圳开始执行 “限价政策”，根据去年各片区的均价，分片区对每个项目进行价格上限限制，超过价格上限的楼盘不能获得预售证。
深圳楼市降价：限价成效初现？
限价令已实施一个多月，其威力到底有多强？
记者查看世联地产的统计数据发现，限价令生效一周后，深圳市一手房成交均价从23000元/平方米急速下跌至14000元/平方米。5月份，每周均价有稍微的爬坡迹象，但没有再突破2万元的高点。
深圳市规划和国土资源局近日公布的5月房价数据显示，深圳一手商品住房成交均价为15262元/平方米，与4月份的20295元相比，降幅高达24.8%，成为自2009年7月份以来的最低水平。
对于限价的效果，深圳中原二级市场常务副总经理玉家雄说，“政府希望借此抑制房价的效果还是有的，5月份的新盘价格都大大低于市场预期。”但他也指出，限价令给了大家一个错觉，其导致的结果是开发商对价格只有建议权，最后定价还是政府说了算。
王海斌表示，从5月份的数据来看，深圳房价虽降，但这是行政控制价格的结果，并非市场供需关系改变的结果。政府执行得也很严厉，不符合目标的楼盘不发放预售证。
记者采访的业内人士均认为，目前深圳房价不是真降，而是成交结构变化以及结构性的价格管制造成的。深圳的一手房供应主要在关外，以二手房为主的市区不可能被限价令影响而降价。
楼市后续观望加重
除个别楼盘外，端午期间深圳多数低价出货的楼盘，并没有引起过热的抢购行为。
对此，王海斌分析，随着越来越多的楼盘被限价出售，购房者会认为价格还会继续下降，观望情绪加剧。所以最近购房者没有五一中海开盘时那样踊跃。
深圳中原地产的报告指出：新房成交低迷，主要是因为限价令之下，新开楼盘均价下调，开发商利润减少，部分开发商延后推盘时间，推盘数量有限，目前的市场环境也让买房者推迟其置业计划，观望持续。
“不过还要看价格跟市场预期的差距。一手房的价格如果大大低于市场预期，客户的反应还是会很明显的。”玉家雄补充说。
世联地产的分析员认为，限价使得供给和需求都受到政府的严重挤压，深圳目前的市场状态仍然是供给紧张，需求旺盛。等24万套保障房出来后，市场结构才能有望改变。
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